Покупка квартиры как инвестиция. Потенциал и риски, о которых не принято говорить

Любой бизнесмен рано или поздно начинает задумываться над тем, как сохранить заработанный капитал и заставить его работать на себя в пассивном режиме. К сожалению, финансовая грамотность не позволяет большинству начать работать с ценными бумагами, а именно акциями и облигациями, поэтому все рассматривают самый простой и одновременно проверенный способ – приобретение недвижимости.
покупка квартиры как инвестиция
Казалось бы, натоптанная тропинка, ведь алгоритм прост и понятен, а любой инвестиционный учебник рекомендует вкладывать именно в это направление. Тем не менее, только войдя в недвижимость с головой, начинаешь четко понимать, все риски и издержки, о которых молчат. Собственно в сегодняшней статье мы порассуждаем над тем, стоит ли рассматривать покупку квартиры как инвестицию, какой у нее потенциал, а самое главное риски.

Кому подходит инвестирование в недвижимость

Недвижимость – это дорогостоящий тип пассивного актива, который доступен далеко не каждому инвестору. Как правило, минимальный порог входа в разных странах, городах и условиях начинается от нескольких десятков тысяч долларов и до бесконечности. Необходимо понимать, что стоимость квартиры определяет не только ее метраж, но и возраст, а также престижность того или иного квартала в котором она расположена.

На самом деле оценить реальную стоимость жилья не так просто как может показаться на самом деле. Если с новостроек ситуация более менее понятна, то вторичный рынок жилья – это сплошной ребус. Даже соседи, которые могут быть абсолютно неадекватными могут в той или иной степени затрагивать стоимость.

Так или иначе, квартира для инвестиций – это весьма дорогое направление вложение средств, которое подойдет только среднему и крупному капиталу. Однако хотим предупредить, что полностью пассивным заработком, как принято считать инвестирование в недвижимость назвать сложно. От вас потребуется время, деньги и опыт.

Направления генерации дохода

Необходимо понимать, что квартира для инвестиций интересна в первую очередь тем, какими способами она способна генерировать доход. На самом деле направлений заработка на недвижимости всего два: аренда перепродажа. Нюансы кроются именно в мелочах, а именно с каким рынком вы будете работать – первичным или вторичным.

Заработок на аренде помещения

Первый и самый простой способ генерировать доход – то сдать приобретенное жилье в аренду. Однако важно понимать, что для такого подхода больше подходят квартиры с вторичного рынка. Объясняется это тем, что вы можете приобрести жилплощадь с минимальным ремонтом и мебелью и сразу отдавать арендатору. Проблема кроется лишь в том, насколько хватит этого ремонта, и как быстро вы сможете найти нормальных жильцов.

Несмотря на то, что на жилье есть высокий спрос, найти хорошую семью на долгий срок проблематично. Если же взять первичный рынок жилья, то вам придется привести квартиру в надлежащее состояние. А это значит, что на первых пора кроме покупки придется вложить круглую суму в ремонт, а также оплату коммунальных услуг до момента его окончания и поиска арендатора.

Именно поэтому пассивный доход от аренды вам вряд ли удастся построить, так как это потребует огромной траты времени, сил и нервов. Кстати, вы можете отдать свое помещение в работу агентству по недвижимости. Однако комиссионные заметно уменьшат ваш доход.

Заработок на перепродаже

Многие уверенны в том, что недвижимость всегда растет в цене, поэтому купив квартиру сегодня, ее запросто можно будет продать через какое-то время по более высокой цене. Однако важно понимать, что это утверждение справедливо только в периоды роста экономики. Кризис – это всегда падение цен на квартиры. Поэтому во время него лучше покупать жилье, но ни в коем случае не продавать.

Заработать на покупке и дальнейшей перепродаже первичного жилья гораздо проще. Дело в том, что на этапе строительства застройщик предлагает самые выгодные цены за квадратуру, так как вы выступаете в роли инвестора. Как только дом будет сдан в эксплуатацию – цена моментально подскочит.

Проблема состоит лишь в том, что далеко не все застройщики работают честно.Вы можете лишиться своих денег если фирма обанкротится или получить стройку в пол жизни если начнутся судебные тяжбы. Даже самые крупные компании данная ситуация может затронуть.

Если говорить о вторичном рынке, то ситуация гораздо сложнее. Изношенные коммуникации дома, которые ежегодно становятся хуже, только удешевляют жилье. Поэтому заработать можно лишь в том случае, если актив действительно недооценен.

Потенциальные риски и расходы

На самом деле купить квартиру для инвестиций и забыть обо всех хлопотах у вас не получится. Жилье всегда отнимает ресурсы, более того даже при его приобретении есть свои риски. Например, если вы не юридически подкованы, вам может попасться черный нотариус, который будет работать с аферистом.

Также есть схемы, когда человек через суд добивается аннуляции сделки утверждая, что он был не способным принимать такие решения (справку с дурдома легко раздобыть). Важно понимать, что вас поджидают следующие расходы и проблемы:

  1. Возможное падение цен ввиду экономических обстоятельств внутри страны;
  2. Постоянная плата за коммунальные услуги;
  3. Плановые ремонты и обслуживание коммуникаций;
  4. Катастрофы (пожар, обвал и тому подобное).

В завершение стоит отметить, что по последним подсчетам инвестирование в квартиры дает доходность на уровне 5-10 процентов годовых при полном поглощении в процесс. Именно поэтому куда проще купить государственные облигации сроком на три года, что позволит избежать высокого налогообложения и получить доходность на таком же уровне.